初心者必見｜土地売却の流れをわかりやすく7ステップで解説

「住み替えのために土地を売却したい」「相続した土地を売却したい」と思っても、初めての土地売却で何から始めたらよいかわからず困っている人もいるでしょう。

土地の売却は、手順どおりに進めていけばスムーズに売却できることが多いです。

そこで、本記事では土地の売却方法を7ステップにわけてわかりやすく解説していきます。相続した土地の売却の流れや、古家付きの土地を売る流れも紹介していきます。ぜひ参考にして、土地売却を成功させましょう。

土地売却の流れ7ステップ

土地の売却は、一般的に不動産会社に仲介を依頼して進めます。

仲介に依頼して土地を売却する場合の流れは以下の7ステップで完了です。

• 売却前の準備
• 不動産会社に査定依頼
• 不動産会社と媒介契約を締結
• 売却活動を始める
• 売買契約を締結
• 売却代金の決済と引き渡し
• 確定申告をおこなう

1つずつ詳しく見ていきましょう。

土地売却前の準備

土地の売却を不動産会社に依頼する前に必要な準備は主に以下の3つです。

• 土地の相場を調べる
• 必要な書類を準備する
• 費用の把握

まず、売却する土地の相場を調べておきます。相場価格がわかることで、不動産会社の査定結果が妥当な価格であるかを知ることができるからです。

相場の調べ方にはいくつかありますが、国土交通省の土地総合情報システムや、全国地価マップ・標準値基準値検索システムなどで調べることが可能です。

次に、仲介依頼後から売却完了までに必要な書類を集めましょう。入手に時間がかかるものがあるため、前もって準備しておくとよいです。

• 登記済権利証もしくは登記識別情報
• 身分証明書・実印・印鑑証明書
• 固定資産税納税通知書もしくは固定資産税評価証明書
• 確定測量図もしくは境界確認書
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 通帳

“参考：国土交通省「土地総合情報システム」”

“参考：一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」”

“参考：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」”

不動産会社に査定依頼

不動産会社に、土地をいくらで売ることができるのか調べてもらうために、査定を依頼します。査定の方法は、不動産の現地を直接訪れる訪問査定と、不動産の登記簿謄本などデータをもとに査定をおこなう簡易（机上）査定があります。

訪問査定は簡易査定よりも精度が高いため、正確な価格な価格が知りたい場合は訪問査定がおすすめです。

訪問査定を依頼した場合はおよそ1週間程度で結果が届きます。査定結果や相場価格を照らし合わせて売出し価格を決めていきましょう。

査定結果を比較するなら不動産一括査定サイトを利用！

不動産一括査定サイトは、所在地や不動産の種類・広さなどの情報を入力するだけで、査定が依頼できるサイトです。サイトによって依頼できる不動産会社の数は異なりますが、複数の不動産会社に一斉に依頼できます。

不動産会社と媒介契約を締結

査定の結果を比較して、不動産を売却してもらう不動産会社を選び媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あり特徴がそれぞれ違うため、特徴を理解してから自分に合った契約を結びましょう。

それぞれメリットやデメリットはありますが、手間をかけずに売りたいが自分で買い主を見つけたい方は、専任媒介契約がおすすめです。また、好立地の土地で時間をじっくりとかけて売りたい方は、一般媒介契約を結びましょう。

土地売却が初めてで不安な方は、すべておまかせできる専属専任媒介契約を結ぶとよいでしょう。

売却活動を始める

媒介契約締結後、不動産会社は土地を売るための活動を始めます。専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ場合は、指定流通機構（レインズ）に土地の情報を登録します。

販売活動が開始されると、不動産会社はチラシやホームページ、ポータルサイトなどへの掲載をして買い手を募集します。購入希望者が現地の見学を希望する場合は、土地のゴミや雑草を掃除するなど準備をおこない対応しましょう。

売買契約を締結

購入希望者の意思が固まると、不動産会社を通して購入申込書が提出されます。価格や支払日、引き渡し日などが記載されているため、条件を確認して不動産会社と相談しましょう。

売り主と買い主双方の合意が得られれば売買契約締結です。契約日当日は、売り主と買い主、不動産会社が集まり重要事項説明書の確認をします。

重要事項説明書の確認後は、署名捺印をおこない手付金の受け渡しをおこなうことで契約は成立です。

売却代金の決済と引き渡し

売買契約書で取り決めた日に、土地の引き渡しと残代金の決済をおこないます。売り主・買い主・不動産会社の他に、所有権移転登記のため司法書士が同席して手続きがおこなわれます。

司法書士は売り主と買い主の本人確認をして、所有権移転登記に必要な書類を確認します。売買契約確認書に双方が署名捺印をおこない、不動産会社へ仲介手数料を支払います。

確定申告をおこなう

土地を売却して利益や損失が出た場合は、確定申告をおこなわなければなりません。確定申告の時期は売却した翌年の2月16日頃から3月15日頃です。

売却して得た利益を譲渡所得といいますが、譲渡所得または損失の発生は下の式を用いて計算することで、確認できます。

利益が発生しても期間内に確定申告をおこなわなかった場合は、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課される可能性があります。確定申告が初めてで不安な方は、税理士の無料相談会などを活用するとよいでしょう。

相続した土地を売却する流れ

相続した土地の売却では、一般的な売却とは異なる部分もあります。そのためあらかじめ流れを把握しておくことが望ましいです。

相続した土地を売却する流れは次の4ステップです。

• 遺産相続の分割協議をする
• 相続登記をおこなう
• 相続した土地の売却
• 売却金額の分割

遺産相続の分割協議をする

相続人全員で遺産相続の分割協議をおこないましょう。相続人が1人の場合は協議の必要はありません。

協議をして遺産の分割方法が決まったら、トラブル防止のために遺産分割協議書を作成するとよいでしょう。この書類は個人で作成することもできますが、一般的には司法書士や弁護士などの専門家に依頼することがほとんどです。

相続登記をおこなう

土地の相続人が決まったら、土地の相続登記をおこないます。相続した土地を売却するためには所有権を売却人にする必要があるため、所有者を被相続人から相続人に変更しなければなりません。

相続登記は相続人の住所管轄の法務局ではなく、相続する土地管轄の法務局でおこないます。相続登記に必要な書類は以下のリストのとおりです。

• 所有権移転登記申請書
• 被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 住民票の除票
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の住民票
• 相続関係説明図
• 固定資産評価証明書

集めるためには時間がかかるものがあるため、司法書士などに依頼したほうがよりスムーズに登記が進められます。

相続した土地の売却

相続登記が完了したら、土地の売却活動をスタートさせます。ここからは一般的な土地売却と同様の流れで売却を進めます。

1. 売却前準備
2. 査定依頼
3. 媒介契約締結
4. 販売活動開始
5. 売買契約締結
6. 決済と引き渡し

売却金額の分割

売却して得た利益を分配する際は、遺産分割協議に基づいた分配をおこないましょう。分割は相続人が1人の場合は必要ないですが、2人以上の場合は必要です。

土地売却の際には、登録免許税や印紙税・譲渡所得税などがかかりますが、かかった税金は相続人全員で支払います。

古家付きの土地を売却する流れ

次に、古い家が建っている土地を売却する流れを見ていきましょう。

• 古家の解体の検討
• 売買契約締結と引き渡し

古家の解体の検討

築20年以上経っている家を一般的に古家といいます。家を壊さず古家付きの土地として売却するのか、解体して更地として売却するのか検討しましょう。￥

解体するメリットは、古家がある場合よりも高く売れやすいという点です。一方で、解体費用がかかったり固定資産税額が上昇するデメリットもあるため、メリットとデメリットを慎重に比較したうえでの検討が大切です。

どちらを選んだらよいか判断つかない場合は不動産会社に相談してみましょう。解体しない場合は不用品の処分などをおこない、家の内覧や引き渡しに備えておくことをおすすめします。

売買契約締結と引き渡し

解体工事をおこなったあとは、不動産との媒介契約の締結や売却活動・売買契約の締結など、一般的な不動産売却と同じ流れで売却活動はおこなわれます。

土地に建物がある場合は税負担を軽くするために、固定資産税が1/6と減税されていますが、更地にした場合は減税措置が受けられないことに注意が必要です。

土地売却でかかる費用

土地を売却するときにはさまざまな費用や税金がかかります。支払うときに慌てないために、事前にどのような費用や税金が発生するか知っておきましょう。

土地の状況によって必要な費用は異なります。土地の売却で必要になることが多い費用や税金は以下のとおりです。

• 測量費用
• 解体費用
• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 所有者移転登記などの登記費用
• 譲渡所得税

土地をスムーズかつ高く売るコツ

土地をスムーズに高く売るためのコツをここでは5つ紹介していきます。

• 土地の査定は複数の不動産会社に依頼する
• 境界確定は早めに済ませる
• 売れるタイミングに売りに出す
• アピールポイントと売却理由を整理する
• 土地の手入れをしておく

それぞれ解説していくのでチェックしておきましょう。

土地の査定は複数の不動産会社に依頼する

土地の査定結果は、不動産会社により異なります。相場を把握するためにも、1社にのみ査定依頼するのではなく複数社に査定依頼をおこないましょう。

土地の売却で後悔しないためには、複数の不動産会社の査定結果を比較することが大切です。査定結果や担当者の対応をみて、実際に依頼する不動産会社を決めましょう。

複数の不動産会社にそれぞれ依頼するのは手間がかかるため、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

関連記事：不動産一括査定サイトおすすめランキング16選を比較【2024年】売却の体験談を掲載！人気サイトの評判や選び方も

境界確定は早めに済ませる

土地を売却する際には境界を確定させておく必要があります。査定を依頼するときには、境界がはっきりしていないと面積がわからず査定ができません。

隣地所有者とのトラブルを防ぐためにも、境界を一度確認しておきましょう。

境界が確定しているかどうかは、筆界確認書や地積測量図で確認ができます。もし確定していなければ隣地所有者立ち会いのもと、早めに境界線の確定をしておきましょう。

売れるタイミングに売りに出す

土地も合わせて、不動産は売れやすいタイミングとそうではないタイミングがあります。売れやすいタイミングを見極めて売却活動をおこなうと、買い手希望者も多くいるため早く高く売れる可能性が高まります。

売れやすいタイミングは、新生活が始まる新年度や新学期前の1月～3月または9月～11月です。都合が合うのであれば、その時期を見計らって売却活動をスタートさせるとよいでしょう。

アピールポイントと売却理由を整理する

土地の売却時は、不動産の情報にできるだけ買い主側が買いたくなるようなアピールポイントを記載しておきましょう。あらかじめアピールポイントを整理しておきましょう。

土地を売却する理由は離婚や転勤など人によってさまざまですが、売却理由を聞いてくる購入希望者は多いです。理由によって価格は上下することもありますが、値下げ交渉に使われそうだから土地に関する情報を隠すのはやめましょう。

土地の手入れをしておく

土地の査定時や買い主が土地を見学する際の印象が良ければ、査定額が上がったり購入したいと考える気持ちが強くなる可能性があります。そのため、査定前や見学前にはできるだけ土地の手入れをしておきましょう。

放置していることでごみが散乱したり、雑草が生え放題になっていることは珍しくありません。良い立地の家でも手入れがきちんとされていないことで、悪い印象を持たれてしまうこともあるでしょう。遠方の土地など事情があり自分で手入れをしておくことが難しい場合は、業者に依頼して手入れをしておきましょう。

まとめ

本記事では、土地売却が初めての人でもわかりやすいように、土地売却の流れを7ステップに分けて解説してきました。土地の売却は一生のうちで何回もあることではないため、しっかりと流れを理解してから売却することが大切です。

相続した土地や古家付きの土地売却は、通常の土地売却の流れとは違うため、必要であれば確認しましょう。いつか手放す土地であっても、売却するまでは土地の管理をきちんとおこないましょう。