不動産売却の流れとは？必要書類や契約方法など7つのステップで解説

不動産売却する人の多くは初めての経験となることが多く、「まず最初に何をすればよいのか？」「具体的にどのような手順で進めていくのか？」と悩んでしまうことも少なくありません。

不動産売却は、業者への依頼や必要書類の用意など、やるべきことが多くあるだけでなく、大きな金額が動く取引のため、より慎重に動く必要があります。

そこで本記事では、初めて売却をおこなう人へ向けて、不動産売却の流れを7つのステップにわけてわかりやすく解説します。不動産売却をスムーズの進めるコツについても解説するので、ぜひ最後まで読み進めてください。

この記事を読んでわかること

不動産売却を進める7つのステップ
相続不動産や成年後見人など特殊なケースの売却の流れ
不動産売却をスムーズにおこなうコツ
不動産売却にかかる費用や税金

1 不動産売却の流れ
2 特殊なケースでの売却の流れ
- 2.1 相続不動産を売却する流れ
- 2.2 成年後見人の不動産売却の流れ
3 不動産売却をスムーズにおこなうためのコツ
4 不動産売却の基礎知識
5 まとめ

不動産売却の流れ

不動産売却の流れは大きく以下の7つのステップにわかれます。

売却前の準備
不動産会社に査定依頼をする
媒介契約の締結
売却活動を開始
買い主と売買契約を締結
代金の決済と引き渡し
確定申告をおこなう

各見出しに簡単に飛べるようになっていますので、気になる箇所があればタップしてお進みください。それでは、各ステップごとに詳しく解説します。

ステップ1.売却前の準備

まず初めに売却前にするべき準備について説明します。相場の調査や必要書類の準備などいくつか挙げられますが、余裕を持って準備をしておくことで、当日になって焦らずスムーズにかつ有利に売却を進めていくことができるでしょう。

売却前にする準備とは

売却前の準備は以下のとおりです。

不動産の相場を調べる
住宅ローン残高の確認
必要な書類の準備
不動産売却の目的や理由の整理

まず、売却を考えている不動産がいくらで売ることができるのか相場価格を調べます。不動産はエリアや広さなど条件によって価格が異なりますが、あらかじめ不動産価格の相場を知っておくことで、不動産業者から提示される査定額が適正なのか判断できます。

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合は、残額がどのくらい残っているかを調べてみましょう。金融機関から発行される残高証明書のほか、返済予定表で確認することが可能です。返済が終えていない場合は、抵当権を抹消する必要があるため、貯金や売却金額で残債を返済をおこなう必要があります。

実際に売却を始める前に必要書類を調べたうえで、準備できるものがあれば揃えておくこともおすすめします。いつにどの書類が必要になるのかを知っておくことで、取引の最中に慌てて用意することもなくなるでしょう。

また最後に、「なぜ不動産売却をするか」などの目的や希望を整理をしておくことも重要です。売却後の動きについて想像しておくことで、適切な時期に適切な価格で売ることができるためです。

不動産の相場の調べ方

不動産相場の代表的な調べ方として以下4つの方法が挙げられます。

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣認定の不動産流通機構が運営をおこなっているサイトで、築年数や間取りから同一エリアの成約価格を調べることができます。

土地総合情報システムは国土交通省が運営をしています。実際に不動産売買をおこなった人からのアンケートをもとにした取引価格を検索できるほか、都道府県の地価公示を見ることができます。

その他、不動産ポータルサイトや一括査定サイトで調べる方法もあるため、一度試してみて使いやすいサイトを使用するとよいでしょう。

ステップ2.不動産会社に査定依頼する

なんとなくの相場感がつかめてきたら、不動産会社に実際に査定依頼をします。不動産会社が出す査定は、一般的に売れるであろう価格を算出するものです。必ずしも査定価格と売却価格が一致するとは限らないため注意が必要です。

2つの査定方法

不動産査定には机上査定と訪問査定2種類の査定方法があります。机上査定とは査定依頼された物件に足を運ばずに算出する方法です。築年数・広さ・物件のエリア・類似物件の取引価格から算出します。不動産を直接確認できないため、状態が加味されない価格です。

訪問査定は机上査定の結果に加えて実際の不動産も確認します。日当たりや不動産の状況・周辺環境まで見てより詳細な価格がわかるため、実際に売却活動に進む際には訪問査定を選ぶとよいでしょう。

複数会社に机上査定を依頼し、絞り込んだ不動産会社にのみ訪問査定を依頼するという手順を踏むことで、負担を減らして希望にあった不動産会社を見つけることができます。

複数の不動産会社に依頼する

査定依頼は1社のみではなく複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。全国に店舗がある大手から地元に根ざした地域密着の不動産会社まで規模はさまざまです。また、不動産会社によって得意とする物件種類が異なる場合もあるでしょう。

そのため、自分のエリアや物件の種類にあわせた不動産会社に依頼することで、その後の売却活動が進めやすくなります。1社のみでは査定結果の妥当性を判断するのが難しいため、複数の不動産会社に依頼をして相場観をつかむとよいでしょう。

なお、自身が所有する不動産に適した業者を手っ取り早く探したいという人は、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。サイト内で物件情報を入力することで、自身に適した複数不動産会社に簡単に査定依頼を送ることができます。

ステップ3.媒介契約の締結

複数の不動産会社から査定結果を受け取り比較したあとは、実際に売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約とは、売り主と買い主の仲介してもらうための契約のことです。

売却活動の進め方や売却成功した場合の手数料を取り決めて契約をすることで、のちのトラブルを防ぐことができます。

3つの媒介契約

媒介契約には専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の3つの種類があります。それぞれの特徴を下記の表にまとめました。

	不動産会社の契約数	直接取引	不動産会社からの報告頻度	レインズへの登録義務	おすすめできる人
一般媒介契約	複数	できる	なし	なし	・駅近で築浅など条件のよい物件を所有する人
専任媒介契約	1社のみ	できる	2週間に1回以上	あり	・契約方法に迷った人・プロにしっかり任せたい人
専属専任媒介契約	1社のみ	できない	1週間に1回以上	あり	・できるだけ早い売却を望む人・自ら買い手を探す予定のない人

3種類の媒介契約は媒介契約を結べる不動産会社の数や、自分で見つけた買い主との直接取り引きの可否が異なります。

また、販売活動についての不動産会社からの報告義務の有無や頻度もそれぞれ変わるため、どの媒介契約が自分の物件にあうケースであるかを見極めて契約することが大切です。

表におすすめできる人を記載していますので、自身がどれに当てはまるのか参考にしてください。上記表を参考にしたうえで、実際に決定する際は不動産会社の担当者に相談するのが無難でしょう。

ステップ4.売却活動を開始

不動産会社と媒介契約を締結したあとは、売却活動を開始します。売却活動にはいくつかの作業をおこないます。

売出し価格を決める
広告掲載やレインズへの登録をする
内覧対応

売出し価格を決める

売出し価格を決めて市場に出すこととなりますが、最初の価格は売り主が自由に決定することができます。しかし、高すぎると買い主が見つからず、安すぎると損をする可能性があるため、不動産会社から受け取った査定価格を参考にして売出し価格を決定しましょう。

住宅ローンの返済などの関連から、最低での売却価格に希望などある際は、売出しを開始する前に不動産会社と相談しておくことが大切です。購入希望者が見つかれば価格交渉に入ることも多いため、値下げを考慮した価格にしておくのも1つの手でしょう。

広告掲載やレインズの登録を済まし売却活動開始

価格を決定したあとに売却活動を始めます。物件を知ってもらうためには、インターネットの媒体への掲載やレインズの登録など、広告出稿は欠かせません。1つの手段ではなくさまざまな媒体を使ってアピールすることで多くの人の目に留まりやすくなります。

また、大手の不動産会社であれば、自社のホームページ掲載や全国のネットワークにより売却に強い傾向にあるため、売却力を考慮して媒介契約先の不動産会社を決めておくのもよいでしょう。

不動産会社との媒介契約を一般媒介契約にした場合は、レインズへの登録は任意です。それ以外の契約は登録義務があるため、レインズへ登録しているかは必ず確認しましょう。不動産会社のなかにはレインズへの登録を積極的におこなわない会社もいるため注意が必要です。

内覧対応

広告などで不動産に興味を持った購入希望者が出た場合、希望者に対して内覧をおこないます。土地のみや空き家の場合は内覧対応の必要はありませんが、基本的には買い主も立ち会う必要がある点を押さえておきましょう。

また、内覧前には必ず念入りな準備が必要です。立地や間取りが気に入って内見者が訪れても、建物内部が散らかっていたり汚れていたりする場合は、購入候補から外れる可能性があります。

建物内外の不要なものは整理整頓し、玄関や水回りなど掃除をしてきれいにしておくことで印象がガラッと変わります。内覧当日は空気の入れ替えをしておくことも大切です。

ステップ5.買い主との売買契約締結

買い主が購入を希望し、売買価格や引き渡し日など購入条件に合意ができたら、売買契約を締結します。売買契約を結ぶ前には下記のような書類の準備をしましょう。

実印
印鑑証明書
本人確認書類
登記済証もしくは登記識別情報
固定資産税納税証明書
収入印紙

売買契約締結時には売り主と買い主双方の不動産会社が立ち会います。締結する前には宅地建物取引士が重要事項説明をし、売買契約書に署名捺印をおこないます。

ステップ6.代金の決済と引き渡し

売買契約を終えたら、代金の決済と不動産の引き渡しをおこないますが、売買契約締結後1ヵ月以内におこなうのが一般的です。買い主が住宅ローンを利用する場合は、ローン審査通過後に引き渡し日の設定をします。

売り主に住宅ローンの残債がある場合は、借り入れしている金融機関に連絡をして、抵当権抹消のための準備をしましょう。引き渡し日までには住み替えが必要な場合は、引越しや必要な書類を揃え決済・引き渡し日に備えます。

当日は、必要な書類の確認・代金の決済・所有権移転登記等をして、書類や鍵を買い主に渡すことで不動産の引き渡しがおこなわれます。

ステップ7.確定申告をおこなう

不動産売却後に損益が出た際は、翌年度に確定申告をおこなわなければなりません。

売却して出た利益は譲渡所得といい所得税の対象となります。給与所得や事業所得とは分離して税額が計算されるため、確定申告が必要です。

不動産売却をおこなった際は、税金の控除や特例を利用できるため、適用可能か事前に調べておくとよいでしょう。控除や特例を詳しく知りたい人はこちらからご覧ください。

特殊なケースでの売却の流れ

ここでは一般的な不動産売却とは違う特殊なケースの流れを解説していきます。相続した不動産を売却するときは相続登記が必要で、成年後見人が不動産を売却する場合には家庭裁判所の許可を得なければいけません。

相続不動産を売却する流れ

まず最初に、被相続人が亡くなってから10ヵ月以内に相続税の申告をし納税をします。相続が決まった不動産は被相続人の名義のままでは売却ができません。相続人の名義に不動産を登記すること（相続登記）で、売却活動を進められるようになります。

相続税の申告は10ヵ月以内におこなう必要がありますが、相続した不動産を申告期限から3年以内に売却をすることで適用される控除があります。この控除は相続税の取得費の加算の特例といい、一定以内に売却することで譲渡所得税が安くなるものです。

相続した物件の売却を考えている場合は、できるだけ早期の売却をしたほうがお得になるでしょう。

関連記事：相続不動産の査定方法とは？査定が必要な理由や評価額の調べ方を解説

成年後見人の不動産売却の流れ

自分で物事の判断が不十分になった人を保護するために成年後見人が付くケースがありますが、このとき、成年後見人のみの意思で成年被後見人の不動産を売却することができません。

成年被後見人の居住用でない不動産では許可は必要ありませんが、基本的に家庭裁判所の許可をえる必要があります。売却許可を得たあとは、一般的な不動産の売却と同じ流れでおこないましょう。

不動産売却をスムーズにおこなうためのコツ

ここではスムーズに売却を進めるためのコツを3つ紹介します。

不動産会社の選び方
売却の知識を学んでおく
不動産会社とはこまめな連絡を取る

できるだけ早く高く売るためにも、上記3つのコツを知って実践をすることが大切です。

不動産会社の選び方

不動産会社の選び方次第で、売却にかかる期間や金額など結果が変わります。売却を終えるまできちんとサポートをしてくれる、信頼度の高い不動産会社を選ぶことでスムーズに、かつ高い金額で売ることも可能です。

不動産会社は大手不動産会社から地元密着の中小不動産会社まで、さまざまな規模の会社があります。多くある不動産会社の得意分野もそれぞれ違います。売ろうとしている不動産の売却が得意な不動産会社・不得意な不動産会社があるため、不動産に合わせた不動産会社を選びましょう。

大手と中小の不動産会社の違いについては、以下の記事で解説しています。

関連記事：不動産売却するならどこがいい？大手と中小の違いや選び方を解説

不動産売却に関する知識を身につける

不動産売却は、知識がない場合でも不動産仲介会社に任せることで進めることができます。しかし、知識がない状態の売却活動は、自身が損をしていることに気づけないケースが多く、後悔の残る売却になる可能性があります。

不動産売買は、1回の取引あたりの金額が大きいことから、何十万、何百万円と損をする可能性も0ではありません。

売却におけるコツや注意点を軽く見ておくだけでも、不審点などに気づける確率は上がります。最低限だけでも構いませんので、ある程度の勉強をしてから売却に望むのがおすすめです。

不動産会社とはこまめに連絡をとる

不動産会社と媒介契約後はこまめに連絡を取るようにしましょう。一般媒介契約を結んでいる場合は、販売活動状況の義務のないため、自ら連絡を取らないとやり取りができないこともあります。

任せきりにすることもできますが、売り主からこまめに連絡が来ることで、担当者の販売活動に力が入ることもあるでしょう。

また、販売活動や契約周りを進めるなかで、不明点が出てくることも考えられます。その際は疑問を放置せずに、気軽に専門家である不動産会社に尋ね解決を図ることが大切です。

不動産売却の基礎知識

最後に不動産売却の基礎知識について解説します。後悔の残らない売却にするために、知識を身に着けていきましょう。

不動産売却で必要な書類

不動産売却時には揃えなければいけない書類が数多くあります。査定から売却までの各タイミングごとに必要な書類があるため、以下の表で詳細を確認してください。

タイミング	準備が必要な書類
売却前準備	ローン残高証明書またはローン返済予定表
査定依頼	・登記簿謄本または登記識別情報・公図や測量図・登記簿謄本・身分証明書・印鑑証明書
媒介契約締結	・間取り図・購入時のパンフレット・購入時の売買契約書
売却活動	・不動産購入時の重要事項説明書・固定資産税納税証明書・マンションの規約管理または細則
売買契約締結	・実印・印鑑証明書・収入印紙・仲介手数料の半金
代金の決済と引き渡し	・本人確認書類・住民票または戸籍の附票・売却物件の鍵・通帳と銀行印・登記費用
確定申告	・譲渡所得内訳書・確定申告書B様式・売買契約書のコピー・取得費用の領収書のコピー・売却した土地の全部事項証明書・源泉徴収票・マイナンバーカード