土地売却の相場価格はいくら？自身で調べる方法や価格の決まる要因を徹底解説

土地売却をする予定がある場合、あらかじめ価格相場を把握しておきたい人もいるのではないでしょうか。土地の相場価格を把握しないままの売却では、価格の妥当性を判断できず、相場より安く引き渡してしまう可能性も少なくありません。

そこで本記事では、土地売却の相場価格を知る方法や売り出す価格の決め方・注意点を解説します。自身で相場価格を調べられるように計算式もあわせて紹介するのでぜひ参考にしてください。

土地売却の相場価格を把握する6つの方法

土地売却で相場価格を把握する方法は次の6つです。

• 実勢価格
• 公示地価
• 相続税評価額（相続税路線価）
• 不動産会社に査定依頼
• 固定資産税評価額
• 不動産ポータルサイトで調べる

いずれの方法であっても無料で調べることが可能です。それぞれ具体的なやり方を詳しく解説するので相場価格を調べる際の参考にしてください。

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実勢価格

実勢価格とは、実際に土地売却の取引が成立した価格です。近隣で似た条件の取引を調べ、平均をとると大まかな相場価格がわかります。

実勢価格を調べる際は、国土交通省が運営する土地総合情報システムを利用します。四半期ごとにデータはまとめられ、2005年7月まで取引をさかのぼれます。近隣の実勢価格の調べ方は次の3ステップです。

1. TOPページで不動産取引価格情報検索をクリック
2. 時期・不動産の種類・地域を選択してこの条件で検索をクリック
3. 表示されるリストで取引総額や坪単価をチェック

所在地や最寄り駅からの距離、面積など、詳細な情報まで見つかるため、所有する物件と類似するデータが見つかると、正確な相場情報を把握できるでしょう。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が毎年3月頃に発表している、土地売却の基準となる価格です。全国で数万地点を標準地として、発表した年の1月1日時点での1平方メートル当たりの価格がわかります。

土地売却の相場は、実勢価格と同様に土地総合情報システムを利用し、以下の3ステップで調査可能です。

1. TOPページで地価公示都道府県地価調査をクリック
2. 地域・対象・調査年・用途区分を選択して検索をクリック
3. 表示されるリストで所在が近い土地の価格を確認

公示地価であれば、直近に周辺で取引がない土地でも相場価格を調べられます。ただし、実際の取引価格となる実勢価格より若干低い数値となっているため、次の計算式を使ってください。

相続税評価額（相続税路線価）

相続税評価額（相続税路線価）は、相続税や贈与税で資産価値を計算する際に使う指数で、国税庁が毎年7月1日に発表しています。売却したい土地の相続税評価額は、国税庁が運営する財産評価基準書路線価図・評価倍率表から、次の3ステップで調べられます。

1. 路線価図・評価倍率表の地図から土地がある地域をクリック
2. 路線価図・市区町村・該当地名の路線価図ページ番号の順でクリック
3. 売却したい土地に記載されている数字から相続税評価額を計算

路線価図の数字では、1平方メートル当たりの価格が1,000円単位で記載されています。つまり、500Eと記載されている場合は、1平方メートルあたり50万円ということです。アルファベットは相場価格には影響しませんが、借地権割合を示しています。

相続税評価額の計算式は以下のとおりです。

相続税評価額は公示価格の約8割です。そのため実勢価格へは次の計算式で変換してください。

不動産会社に査定依頼

不動産会社への査定依頼では、これから3ヵ月程度で売却できると予想された価格を見積もってくれます。査定方法は、土地の情報だけで判断する簡易査定と、目視で土地の状態まで見極める訪問査定の2種類があります。

実際に売却へと進める際には、目視で確認する訪問査定が必要となりますが、1社だけでの査定依頼では安い査定価格が提示されていても気づかない場合があります。

そのため、妥当な相場価格を調べるためには、複数社へ不動産査定の依頼が重要です。各社からの査定価格の平均を取ることでおおよその相場は導き出せます。

また、複数社へ依頼をだすときは、不動産一括査定サイトを利用することで、手間なく自身の土地に対応した不動産会社に査定依頼できます。物件情報の入力は1度で、利用するために費用は一切かかりません。

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固定資産税評価額

固定資産税評価額は、土地の所有者に毎年届く固定資産税通知書に記載されています。公示価格の約8割が目安で、相続税評価額と同様に、次の計算式で実勢価格を求めてください。

手元に固定資産税通知書がない人は、土地の最寄りの市区町村役場で固定資産課税台帳を閲覧して確認できます。閲覧には数百円の手数料がかかるため、手元にない人は別の方法で相場を確認するのもよいでしょう。

また固定資産税通知書は、土地の価値が低い場合は届かないケースがあるため注意が必要です。土地の固定資産税評価額が30万円未満の場合は、固定資産税が課税されません。

毎年4月～6月に届くことが多いですが、固定資産税評価額が低い場合は来年度まで待っても固定資産税通知書は届かないため、別の方法で相場価格を調べてください。

不動産ポータルサイトで調べる

不動産ポータルサイトを利用すると、似た条件の土地の売り出し価格を調べられます。実勢価格とは異なるため正確な相場とはいえませんが、おおよその価格を把握可能です。実際に調べる方法は次の4ステップとなります。

1. 各不動産ポータルサイトで土地の購入を選択
2. 売却したい土地があるエリアを選択
3. 土地の面積や最寄り駅からの近さで似た条件を絞り込み

複数のサイトを調べて、候補を増やすと相場価格の精度は高められます。

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土地の売却価格を決める要因

ここまで土地売却の相場価格を把握する方法について解説しましたが、土地の価格は具体的にどのように決まっているのでしょうか。ここからは土地の売却価格を決める5つの要因について解説します。

• 土地の広さ
• 土地の形
• 立地
• 接道
• 社会情勢や市況

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土地の広さ

土地の価格は坪単価（1坪は約3.306平方メートル）で表されることが多く、基本的に広いほど高額になります。境界が曖昧な土地は、測量を受けて確定しておくと正確な坪単価から価格を計算できます。また、同じ広さの土地であれば、建ぺい率や容積率が高い土地のほうが、広い建物を建てられるため、高額になる傾向です。

広すぎる土地では、高額となり建物を築くには広すぎるケースも多いため、売却が難しく価格が下がる可能性があります。エリアごとに使い勝手のよい大きさがあり、土地を分けて売却したほうが購入希望者が見つかるかもしれません。

※建ぺい率：敷地面積に対する建物面積の割合（土地面積の何%まで建物を建てられるか）
※容積率：敷地面積に対する総床面積の割合（土地面積の何%まで総床面積が認められるか）

土地の形

土地の形が建物を築きやすい正方形や長方形であれば、周辺の坪単価と同等の価格で売却できる可能性が高いです。

ただし同じ長方形でも、うなぎの寝床と呼ばれる間口が狭くて奥行きのある形では使い勝手が悪く、価格は下がる傾向にあります。同様に、間口が狭く奥が広い旗竿地やL字型、三角形の土地も価格が下がってしまいます。

平面の形は一緒でも、高低差があったり傾斜があったりする土地は、実際に利用する際に造成が必要となるため、基本的に使い勝手が悪い土地は価格が下がってしまうと認識するとよいでしょう。

立地

土地は購入者の需要があるかで価格が決まるため、利便性の高い地域に位置している場合は高くなる傾向にあります。

都市部に近いと高価格になることが多く、交通機関や各種の役所、スーパー、学校などが近く生活しやすいことも重要な要素となります。また、再開発や整備計画がある土地で将来性が見込める場合は、高値でも購入希望者は現れやすいでしょう。

2022年現在では防災にも注目されており、地震や洪水の被害がおこりにくい立地の評価は高いです。インターネットや土地がある最寄りの役所でハザードマップを確認すると、どれだけ防災に適した土地なのかがわかります。

接道

接道は、土地が接している道路の種類や状況に関する評価です。公道であれば問題ありませんが、私道だけに面している場合は土地の所有者の許可をえて建築する必要があるため、価格は下がります。

また公道であっても、幅が4m未満の道路である場合、自由に建物を建てることができません。昔の道路で道幅が狭く、すでに建っている建物は認められていますが、今後建築する際は幅が4m以上となるように調整する必要があります。

このことをセットバックと呼びますが、道路面積として確保した部分は、敷地面積として含めることができません。

接道が多い土地では、隣接する建物が減り日当たりや風通りのよさが期待されるため、価格は近隣より高くなる傾向です。

社会情勢や市況

社会情勢や市況によって需要と供給が変わり、土地の価格にも影響がでます。どれだけ立地や形のよい土地でも、同じ条件の土地が多く売りにだされていると、価格競争がおきて下がる可能性があります。逆に、景気がよいときや低金利ローンで利息負担が少ないときは、多少高額でも売却できる可能性が高まるでしょう。

将来人口の減少が予測されている地域では、土地を手放したい人が増え、相場より低い価格に設定しても売却できないケースも起こりえます。新型コロナによるテレワークの普及のように、土地の需要が急に変わる可能性もあるため、最新の情報で現状を見極めることが大切です。

土地売却の価格に関する注意点

土地売却の相場価格が把握できても、必ずしもその値段で売却できるわけではありません。想定外の売却価格となって取引の進行に悪影響を与えないためにも、あらかじめ押さえておきましょう。

相場価格と売却価格は違う

上記で相場価格の把握方法を紹介してきましたが、相場価格はあくまでも予想です。実際の売却価格は購入希望者との合意で決まるため、想定価格から前後することもあります。

客観的に評価が高い土地でも、購入希望者が現れなければ、値引きが必要となるケースもあるでしょう。近隣の土地にはないアピールポイントがあるならば、相場より高い価格であっても早期の引き渡しが期待できます。

また、相場価格で売却できても、引き渡しまでの手続きで各種費用がかかり、全額は手元に残りません。売却価格の使い道を決めている人は注意が必要です。

相場価格は変動していく

相場価格は常に変動しているため、査定時と売却時の相場に差ができることも少なくありません。公示地価や相続税評価額は毎年発表されていることから、1年以上経過すると大きな差の発生も考えられます。1年以上経過している査定結果は、正確性が低いと捉えていたほうがよいでしょう。

土地だけを売却する場合、建物の売却と異なり築年数による価格の下落はありませんが、周辺の環境や社会情勢・市況の変化の影響は受けるため注意が必要です。

相場はあくまでも指標

複数の方法を使い、どれだけ高い精度で相場価格を算出しても、土地売却の指標でしかありません。正確な売却価格は不動産の専門家でも当てるのは難しいといえます。

土地は全てが1点物で定価はなく、日々変動しています。売却価格の使い道が決まっている場合は、予算計画に余裕をもたせておくと、不足の事態を避けやすいです。

土地をより高く売却するコツ

土地を売却するからには、1円でも高く売却したいと考える人もいるでしょう。適当に売り出しては相場以下の売却となる可能性も高いことから、次の6つのコツを把握して手続きを進めるのがおすすめです。

• 売却するタイミングを見計らう
• 更地にして売却する
• 売出し価格を決めるポイントを押さえる
• 土地の売却が得意な不動産会社を見つける
• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 買取保証の不動産会社を利用する

売却するタイミングを見計らう

不動産業界が繁忙期となるのは、入学や転勤で人の移動が増える3月や8月です。家を建てるために土地を探している人は、早めの動き出しも考えられることから、繁忙期の前は需要が増えておすすめの売却タイミングです。

また、相場価格の調査といった売却の準備もあるため、最適なタイミングに合わせて早めに行動を開始しておくとよいでしょう。

それ以外のタイミングでは、相場にあった適正価格でも、需要が少ないため引き渡しまでに時間がかかることが考えられます。

更地にして売却する

土地に建物が残っている場合、活用するためには解体費用がかかるため、相場価格より安くなりやすいです。土地の価格を高めたいならば更地にして売却する選択肢も視野に入れるとよいでしょう。

特に建物が古く、耐震基準を満たしていない場合は修繕が必要となるケースも多く、買い主の目に止まらない可能性があります。

ただし、建物があることで高額売却につながるケースもあることから、実際に更地にする必要性については、不動産会社の担当と相談してから決めることが大切です。

木造住宅の解体には、1坪当たり4～5万円程度かかり、30坪の家で120～150万円です。土地の売却価格が高くなったとしても、トータル出費が重なり損してしまうことも考えられることから、慎重な検討が必要になります。

売出し価格の決めるポイントを押さえる

売り出し価格は自由に決められますが、以下の2つのポイントを抑えておかないと、売却後に残る手門との金額がわずかとなってしまう可能性があります。

• 最低価格を決める
• 値引き分も考慮した価格設定をする

最低価格を決める

最低価格を決めずに売却活動を進めた場合、売却先がいつまでも見つからずに、いたずらに売却期間が長期化してしまうことも少なくありません。スムーズな売却活動をおこなうためにも、前もっていくらの購入希望者になら売却するのか決めておくのが大切です。

最低価格は、売却する人の状況によって変わりますが、ローンが残っている不動産を売却する場合は、完済できる額は確保しておくのがよいでしょう。

維持費が負担になっている土地を早期売却する際は、不動産会社の担当にも相談して値引きの範囲を増やすのも1つの手です。

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値引き分も考慮した価格決めをする

売出し時よりも安い価格での成約となる可能性が高いため、希望する販売価格より少し高めの金額で設定しておく方法もあります。

基本的に値引き交渉がおこなわれることが多く、はじめから最低価格で売り出すと、想定以下の金額での売却となることが多いです。

値引き交渉の目安は、売り出し価格の5～10％マイナスです。調べた相場価格を参考に上乗せしておくと、購入希望者の値引き交渉に応じても、最低価格以上での取引が可能となります。

土地の売却が得意な不動産会社を見つける

土地売却で最終価格がいくらで着地するかは、不動産会社の能力にも左右されます。売り出し価格の決め方や販促方法、交渉などは素人だけでは難しく、担当の力を頼らなければなりません。

不動産会社によって、得意とする物件もあることから、土地売却が得意と謳う不動産会社に依頼することで、相場価格より高額でも購入希望者を見つけてくれる可能性があるでしょう。

また、不動産売却は購入者とのご縁も重要な要素になります。依頼した不動産会社で、「たまたま同エリアで土地を探している人がいた」というケースも起こりうるため、複数社に依頼して購入希望者を探すとよいでしょう。

最適な不動産会社を効率的に見つける際は、不動産一括査定サイトを利用することで、所有物件にあった不動産会社を厳選できます。手軽におすすめ不動産会社を把握して一括査定依頼ができるため、気になる人は利用してみてください。

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複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって査定額は異なり、数十万円以上の差がつくこともあります。複数の不動産会社に査定を依頼していると、最新の相場を把握できるため、極端に価格が安いところは弾けます。

ただし、極端に高い査定額を提示する不動産会社にも注意が必要です。顧客を獲得するために高い金額を提示している可能性もあるため、査定額の根拠を確認して納得できる理由が記載されているか確認したほうがよいでしょう。

不動産会社の仲介による売却では、基本的に売買が成立するまで費用はかかりません。少しでも気になった不動産会社には、気軽に査定を依頼してみるのがおすすめです。

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買取保証の利用

需要がない土地では、どれだけ値引きしても土地売却が難しいケースがあります。そのような土地では買取保証を利用しましょう。買取保証とは、自身が決めた価格で一定期間売り出しても売却できないとき、不動産会社が指定した価格で買取してくれる保証です。

買取をした不動産会社も利益を出す必要があるため、買取価格は相場価格の8割程度になりますが、不動産売却に期限がある人にはおすすめの方法です。

大手の不動産会社においては東急リバブルや野村の仲介＋が実施しています。

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土地売却でよくある質問

最後に土地売却のお金に関わるよくある質問について解説します。同じような疑問を抱える人はぜひ参考にしてください。

土地売却でかかる費用・税金は？

不動産会社の仲介で土地売却を進める場合、次のような費用や税金がかかります。

仲介手数料は不動産会社に仲介を依頼した際に発生するため、買取で売却した際は必要ありません。

また譲渡所得税においては、売却にかかった費用や税金を差し引いたうえで利益が発生する場合に、翌年の確定申告が必要となります。利益がでる売却になった場合は、税金の支払いのために、納税額分は残しておきましょう。滞納するとペナルティで、余計に出費が必要となります。

地域別の土地価格を今すぐ調べる方法は？

不動産ポータルサイトの中には、地域別に土地価格の坪単価を紹介しているサイトがあります。

SUUMOやHOME’Sであれば、市区町村や路線・駅別で、気になる地域を調べられます。データは各サイトが独自に集計していて、査定依頼をださなくても、すぐに大まかな相場価格はわかるでしょう。

まとめ

土地売却の相場価格を調べる方法には6つ存在します。どれも個人で実行できますが、路線価図を用いた方法など知識が必要なものは、手間に感じる人もいるでしょう。

将来的な売却の予定がある人は、不動産会社に依頼することでより精度の高い金額を把握でできます。不動産会社に査定を依頼するときは、複数社を利用して比較検討するのが重要なため、不動産一括査定サイトなどを利用して手間なく査定依頼してみてください。

土地売却で後悔しないためにも、価格を左右する要因や注意点を把握したうえで売却活動に望んでいただければ幸いです。