売却予定の土地や相続で受け継いだ土地を所有している場合、土地の価格がいくらになるのか気になる人もいるのではないでしょうか。頻繁に売買をおこなうものではないため、どの程度の価値が付くのか判断するのは難しいものです。
そこで本記事では、土地の価格の具体的な調べ方や計算方法を紹介します。目的別のおすすめな調べ方や注意点についても解説するので、適切な相場価格を把握するためにも、ぜひ参考にしてください。
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名前 | Fさん |
| 物件種別 | 土地 | |
| 売却時期 | 2019年 |
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編集部
目次
土地の価格の調べ方7つ
土地の価格を調べる方法は7つあります。目的別のおすすめの調べ方を以下の表にまとめたので参考にしてください。
| 目的 | 調べ方 |
| 実際に売れた土地の価格を知りたい | ・実勢価格 ・レインズマーケットインフォメーション |
| 土地の価格の基準を知りたい | ・公示価格・基準地価 |
| 税金の計算で土地の資産価値を知りたい | ・路線価 ・固定資産税評価額 |
| 売却に向けた土地の査定価格を知りたい | ・不動産会社への査定依頼 |
| 手軽に土地の売り出し価格を知りたい | ・不動産ポータルサイト |
各調べ方について具体的な方法を詳しく解説します。
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関連記事：土地売却の相場価格はいくら？自身で調べる方法や価格の決まる要因を徹底解説
土地の価格の調べ方①：実勢価格
実勢価格とは、土地の売買が実際に成立したときの価格です。国土交通省が3ヵ月毎に公表している、土地総合情報システムの不動産取引価格情報検索で、2005年7月からの取引を検索できます。
個人が特定されないよう番地は隠されており、坪単価の平均をとると地域の相場がわかります。自身の土地の価格は、類似した物件の坪単価や1平方メートルあたりの単価に所有する土地の広さをかけ合わせて計算しましょう。
最新の相場を知りたい場合は直近のデータで計算、価格の推移を知りたい場合は過去からのデータを使いグラフ化するとよいです。
検索できるのは実際に取引があったケースのみのため、地域によっては直近のデータを確認してもデータが出てこない可能性があります。その際は別の方法で土地の価格を調べましょう。
土地の価格の調べ方②：公示地価・基準地価
公示地価と基準地価は、土地の価格の基準で、それぞれ以下のような特徴を持ちます。
| 公示地価 | 基準地価 | |
| 公表元 | 国土交通省 | 都道府県 |
| 価格の決まり方 | 2名以上の不動産鑑定士が各地点を評価 | 1名以上の不動産鑑定士が各地点を評価 |
| 調査箇所 | 都市部がメインで国が選定 | 都市部以外も含み知事が選定 |
| 価格 | 毎年1月1日時点の1平米あたりの価格 | 毎年7月1日時点の1平米あたりの価格 |
| 公表時期 | 毎年3月 | 毎年9月 |
土地総合情報システムの地価公示都道府県地価調査を使うことで土地価格を調べることができ、地域、調査年などを指定して検索できます。直近で取引がない地域でも、最寄りの番地の公示地価や基準地価で、価格の相場がわかります。
公示地価と基準地価では評価された時期は半年違うため、同じ地点が調査箇所に含まれている場合は、両方をチェックすると価格の変動も確認可能です。
公示地価・基準地価の計算方法
公示地価や基準地価は、実勢価格の9割程度です。そのため売却する際の土地の価格は、次の計算式を利用して予測できます。
土地の正確な面積は、公図や測量図で確認できます。手元の書類がない人は、土地がある最寄りの法務局に問い合わせましょう。
土地の価格の調べ方③：路線価
路線価とは、相続税や贈与税の計算で資産価値を求めるときに使われる土地の価格です。道路に面している土地ごとに決まっており、評価は毎年1月1日時点で、国税庁が毎年7月1日に発表しています。
路線価は、国税庁が運営する財産評価基準書路線価図・評価倍率表からの検索が可能です。TOPページから地域を指定し、調べたい項目で路線価図を選択。さらに市区町村や該当地名を選択し、価格を知りたい土地が含まれる地図を開くことで確認できます。
路線価が決まっていない土地の場合は、隣地の価格を参考にしてください。
路線価の計算方法
路線価図に記載されている数字は、1平方メートルあたりの1,000円単位の価格です。300と記載された道路に面した土地は、1平方メートルあたり30万円であることが示されています。さらに道路からの奥行きの距離によって価格の補正があります。
普通住宅やビル街などの区分ごとでも補正率が変わるため、最新の補正率は国税庁のサイトで確認してください。
相続税や贈与税の使われる評価額は、土地が一路線にだけ面している場合、次のように計算します。
二路線に面していると側面道路の補正が入り、借地であれば借地権の割合に応じて価格が変わります。路線価図を使った評価額は、公示地価の8割程度になるように評価されており、実勢価格は次の計算式で求めてください。
土地の価格の調べ方④：固定資産税評価額
固定資産税評価額は、納税する固定資産税を計算するときに使われる土地の価格です。毎年土地の所有者に届く納税通知書を確認するだけで調べることができ、課税明細書に評価額が記載されています。紛失している場合は、土地がある地域の役場で、数百円の手数料を支払い固定資産課税台帳で確認可能です。
土地は、更地で固定資産税評価額が30万円未満の場合は、固定資産税が課税されないため、納税通知書は届きません。本来は毎年4月や5月に届くため、送られてきていない場合は土地の価格は低いと考えておきましょう。
固定資産税評価額の計算方法
固定資産税評価額は公示地価の7割が目安で、実勢価格は次の計算式で求められます。
固定資産税評価額の更新は3年に1度です。調べたタイミングによっては、現在の相場と大きなズレが発生する可能性が高いと覚えておきましょう。
土地の価格の調べ方⑤：レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションは、直近1年での戸建てやマンションの実勢価格を調べられるサイトです。不動産流通機構が運営する不動産会社向けの物件売買情報を取りまとめたシステム（レインズ）を、制限をかけたうえで一般の人でも閲覧できるようにしています。地域を指定するだけで、簡単に坪単価や成約時期が検索可能です。
ただし、土地だけの価格は調べられないデメリットもあります。古家付きの土地売却を検討している人は活用できるため、住居と土地を同時に売りたい場合は参考になるでしょう。
土地の価格の調べ方⑥：不動産会社への査定依頼
土地の査定は不動産会社に依頼を出すことで、これから3ヵ月程度で売却可能な土地の価格を調べられます。公示地価やレインズマーケットインフォメーションでは、周辺地域の価格を参考にするため大まかな値となりますが、不動産会社による査定では、個別の状況を把握して最新の価格を教えてくれます。
査定には一切費用がかからず、簡易査定と訪問査定の2種類から選ぶことが可能です。簡易査定では土地の立地や面積といった情報だけで見積もり、結果は早ければ当日にわかるでしょう。訪問査定では簡易査定と同様の情報に加えて、担当が目視で土地の状態を確認するため、1週間程度時間を要しますが、高精度な査定結果を期待できます。
いきなり訪問査定が難しいと感じる場合は、複数会社に机上査定を依頼して比較検討したうえで、気になる会社にのみ訪問査定を再度依頼するとよいでしょう。
関連記事：不動産売却するならどこがいい？大手と中小の違いや不動産会社のおすすめの選び方を解説
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土地の価格の調べ方⑦：不動産ポータルサイト
不動産ポータルサイトを使うことで、現在どの程度の価格で土地が売り出されているのかを調べられます。各ポータルサイトで土地購入のページを開き、価格を知りたい土地がある地域で、類似物件を探すことで把握可能です。
面積や最寄り駅までの距離など、できるだけ似た条件になるように絞り込んでください。いくつかピックアップして平均を取ることで、現在の売り出し価格の相場がわかります。
1つのサイトでは、似た物件が見つからない可能性があるため、複数サイトを使って事例を集めてみるとよいでしょう。
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土地の価格に影響するもの
土地の価格は次の5つの影響で変動します。
- 土地の形状と大きさ
- 立地
- 周辺の環境
- 土地の特性
- 市況価格
価格に影響を与える理由や、どのような変動をするのか詳しく解説します。
関連記事：土地を高く売る方法とは？実践したい10個のコツや売却の流れを紹介
土地の大きさと形状
土地の価格は一般的に広いほど上昇します。坪単価や1平方メートルあたりの単価に面積をかけて土地の価格を算出することも多く、面積が広いほど高くなる計算式となります。
また、土地の形状は建物を建てやすい正方形や長方形であれば評価が高く、Ｌ字や三角などの形では建物の形に制限がかかるため、安くなる傾向にあります。
広さに関しては例外があり、広すぎると価格が下がるケースも存在します。坪単価を周辺地域と同程度に設定していても、広すぎると高額になり、価格を下げないとなかなか売却できません。
高い価格で土地を売りたいならば、坪単価が下がらないよう、広い場合は分割、形状に問題がある場合は周辺の土地を購入して形を整えるなどの手も存在します。どちらも追加の費用がかかると考えられますが、トータルでの利益をプラスにできるでしょう。
立地
最寄り駅までの距離でも土地価格は変動します。駅までの距離が短いほど、通勤・通学で時間の短縮が可能となり、最寄りが主要ターミナル駅であれば、さらに高い価格を期待できるでしょう。
ただし、駅から遠いほど価格が安くなるわけではありません。徒歩による移動が難しくなり、車やバスでの移動が前提となる場合は、都市部でも地方でも価格差は小さくなります。
現状の価格は安い土地でも、近隣に駅ができる予定がある場合は、将来的な評価の向上が期待できます。売却を検討しているなら、タイミングを遅らせるのも手です。
周辺の環境
周辺環境には、土地を利用する人の生活にどれだけ便利な施設があるかが重要になります。買い物のためのスーパーやコンビニ、各種手続きのための役所、いざというときの病院などがあると高評価です。子連れの家庭向けであれば、学校や保育施設が近いと価格は高くなる傾向にあります。
また、土地周辺に空き家が多く、治安に不安があったり、騒音や臭いが発生しやすい工場があったりすると、価格は下がりやすいです。他にも人口が減少している地域では、各種の施設が将来撤退する恐れがあり、価格の下落が予想されます。
土地の特性
土地価格に影響を与える要因として、以下のような特性も挙げられます。
- 方角
- 日当たり
- 接する道路の状態
- 土地の建ぺい率・容積率
- 災害の受けやすさ
方角が南や東向きであれば、日照時間が長く西日も当たりにくいため価格は上がります。同じ方角の土地でも、周囲に高い建物が多く日当たりが悪いと価格は下がってしまうでしょう。
接する道路に関しては、幅が4m未満だと建築基準法で建物を建てるのに制限がかかります。また接する道路が私道の場合、水道管などのインフラ整備で所有者の許可を取る必要が出てくるため、価値が下がる傾向にあります。
この他、建ぺい率や容積率、災害の受け安さも土地の価格に影響するため、所有する土地の特性を把握しなければなりません。建ぺい率は、土地の面積のどれだけを建築面積に使えるか、容積率は建築面積内でどれだけ延床面積を確保できるかを表します。
市況価格
どれだけ条件のよい土地でも、不動産市況によって価格は変動します。需要と供給のバランスが重要になるため、類似した立地や方角の土地が大量に売り出されていると、相場より低い価格での売出しが必要となるでしょう。
また、景気が悪く収入が少ない、金利が高くローンの利子が負担になるといった状況では、購入希望者の数が減ると予想できます。早く土地を売るため値引きがおき、想定より価格が安くなる可能性もあります。
不動産会社に土地の価格査定を依頼する前に
土地の売却をするためには、事前に専門的な知識を持つ不動産会社に査定をお願いする必要があります。
その前に知っておきたいことをこちらでご紹介します。
土地の売却を考えているなら訪問査定
土地の売却を現実的に考えているのであれば、必ず訪問査定を受けるようにしましょう。
自分である程度の土地価格を調べることも可能ですが、専門的な知識を持った不動産会社の人に実際に査定してもらい算出した方が正しい土地価格を知ることができます。
まだ売却は少し先の予定という方は、入力した情報をもとに査定してもらえる机上査定をすると良いでしょう。
関連記事：不動産売却の流れとは？必要書類や契約方法など7つのステップで解説
関連記事：不動産売却の必要書類は？タイミングごとに揃えるべき書類や取得方法を解説
査定は複数の不動産会社に依頼
査定の際は、複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。
不動産会社によって土地の査定価格は異なります。
不動産会社によって売却が得意な土地が異なるため、自分の土地の売却を得意とする不動産がどこなのか事前にしっかり調べた上で、複数の不動産に査定をお願いするようにしましょう。
土地価格を調べる際の5つの注意点
土地の価格を調べるうえで、次の5つの注意点があります。
- 土地の査定価格と売却額は同じではない
- 土地売却が得意な不動産会社に査定を依頼する
- 査定価格は不動産会社によって変わる
- 査定前には自分でも相場を調べておく
- 売却金額がそのまま手元に残るわけではない
想定外のケースで収支がマイナスになる事態を防ぐためにも、事前に把握しておきましょう。
土地の査定価格と売却額は同じではない
複数の査定方法で正確な土地の価格を推定した場合でも、査定額と同じ額で売却できるとは限りません。上記で紹介した5つの影響が複雑に絡み合い、1日経過しただけでも大きく変動する可能性はあります。
土地総合情報システムで調べられる実勢価格や公示地価・基準地価、レインズマーケットインフォメーションを使った相場は、周辺地域の相場までしか把握できないため、自身の土地と大きな差が生まれることもあるでしょう。
査定価格どおりの価格で売却できると想定していると、得られる利益が減り、ローン返済などに影響を与える可能性もあります。
関連記事：住宅ローンはどこに相談すべき？相談窓口の種類と相談する際の注意点
関連記事：家の売却はローン中でも可能？5つの売却方法とオーバーローン時の注意点
土地売却が得意な不動産会社に査定を依頼する
不動産会社によって、取り扱う物件には得意分野があります。土地の売却が得意な不動産会社であれば、ノウハウがあるため精度の高い査定を期待できるでしょう。
とはいえ、自身でゼロから土地の売却が得意な不動産会社を探すのは、手間がかかるのも事実です。手間を減らして効率よく不動産会社を探したい人は不動産一括査定サイトを利用してみるとよいでしょう。
土地の立地や面積などの情報を入力するだけで、物件に適した複数の不動産会社に同時に査定依頼を出せます。
査定価格は不動産会社によって変わる
不動産会社を厳選して査定依頼を出したとしても、査定金額は各社で変わってきます。数十万と差が出ることも珍しくなく、公示価格や路線価など公的なデータ以外に、各社の実績も含めて査定されているのが原因です。
査定結果にはその根拠も書かれているため、細部まで読む必要があります。他の不動産会社より極端に高額な場合は、顧客獲得のための査定結果であることも考えられますが、納得できる根拠が明確に記載されていれば、売却活動を依頼するのもよいでしょう。
査定前には自身でも相場を調べておく
不動産会社に夜査定価格を鵜呑みにしないためにも、事前に自身でも相場を調べておくことが大切です。上記でも触れましたが、不動産会社のなかには、顧客を確保して利益を得るため、相場より極端に高い査定をするところがあります。
その点に気付かずに売却依頼をすると、相場価格から離れているために買い手がつかず、最終的には値下げが必要となってしまうでしょう。初めから適正な価格で査定をしてくれるところに依頼したほうが、引き渡しまでの期間を短縮できます。
自身で価格を調べる場合は、路線価や固定資産税評価額を使うのがおすすめです。どちらも、番地まで絞り込んで相場価格を把握できます。
売却金額がそのまま手元に残るわけではない
土地を不動産会社の仲介で売る場合、基本的に以下の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 譲渡所得税
土地の境界を確定させる場合や建物を壊して更地にする場合は、測量費用や解体費用が追加で発生します。土地の価格によっては総額費用が100万円以上になることも珍しくなく、売却額はすべてが手元に残りません。
資金計画を立てる場合は、費用や税金を考慮して余裕をもたせておくことが大切です。
“参考：大阪府「有機フッ素化合物（PFOA 等）に係る水質調査結果（令和４年８月）について」”
2022年の土地価格推移情報
令和4年に発表された公示地価によると、東京や大阪、名古屋の大都市圏の住宅地では、2年ぶりに上昇に転じています。札幌市・仙台市・広島市・福岡市の4都市では、平均変動率が5.9%上昇となっており9年連続の上昇です。
上記4都市以外の地方では、2年連続下落しているものの下落率は縮小しており、新型コロナウイルス感染症による影響からも徐々に回復していることがわかります。
ただし、全体の土地がよい傾向であっても、個別の土地では市況の変化で下落もおこります。また、価格が上昇し続けると固定資産税の増額につながるため、土地の所有が負担にもなるでしょう。
将来の価格変動を正確に予想するのは不動産の専門家でも難しいため、今後の価格上昇を待たずに、現在の最新相場で売却してしまうのも1つの手です。
”参考：国土交通省「令和4年地価公示結果の概要」”
【体験者インタビュー】土地の売却経験がある方に価格の調べ方を聞いてみた
今回土地を売却しようと考えられたきっかけを教えてください。
土地の価格相場を調べる際、どのようなサイトを用いられましたか？
・土地総合情報システムは知り合いの鑑定士にデータ貰う
・レインズマーケットインフォメーションは知り合いの業者にデータ貰う
・路線価はネット検索
・固定資産税評価額は通知書確認
・不動産会社への査定依頼
不動産ポータルサイトはあまり見なかったですね。
不動産会社に依頼する際は、何社程度に依頼すれば十分など、藤林様の感覚であったりしますでしょうか？
まとめ
土地の価格の調べ方は、目的ごとにおすすめの方法が変わります。何を目的として土地の価格を調査したいのか考えることで、無駄な手間を省いて、必要な査定価格を把握できます。
どの方法もお金をかけずに土地価格を把握できますが、選択した方法や調べた時期によって結果は異なります。売却に向けて土地の価格を調べたい場合は、最新で正確な相場把握が必要となるため、不動産会社への査定依頼が必要となるでしょう。
自身にあわせた調査方法を選んで、スムーズな査定価格の把握や売却につなげてください。